LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
TÍTULO PRELIMINAR
Disposiciones Generales
Artículo 1° Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán
pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la
presente Ley, en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil.
A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la
parte de un edificio susceptible de aprovechamiento Independiente, que tenga
salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio
común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.
TÍTULO PRIMERO
De los Apartamentos y de las Cosas Comunes
Artículo 2° Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo
anterior podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre
vivos o por causa de muerte. En caso de enajenación de un apartamento o local,
los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de preferencia.
Artículo 3° El uso y disfrute de cada apartamento o local estará
sometido a las siguientes normas:
a) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios
incluidas en su apartamento o local;
b) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a otros propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por
quien deba responder;
c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir
las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios
comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%)
de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la
presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios;
d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los
literales anteriores;
e) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al
inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias,
laboratorios, depósitos, estacionamientos, ni ninguna otra forma de actividad,
si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino
a determinadas partes del mismo;
f) No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben
la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud
pública;
g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas
costumbres;
Artículo 4° El propietario de cada apartamento o local podrá
modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no
menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración
o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo
dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna
y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al
Administrador.
Artículo 5° Son cosas comunes a todos los apartamentos:
a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del
correspondiente permiso de construcción;
b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías,
vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines
sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán del
uso exclusivo del propietario de éste;
d) Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que ellos se hubieren
construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos
hubieren puesto de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las
disposiciones especiales relativas a los mismos;
e) Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de
porteros o encargados del inmueble;
f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de
recepción o reunión social y otras semejantes;
g) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad,
luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de
agua y demás similares;
h) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos,
instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;
i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el
documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de
estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el
puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino
conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de
estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán
enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el
voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser
enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o
locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos
de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá
autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en
determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo
urbano así lo justifiquen.
j) Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el
documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos
determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o
uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales
casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán
ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o
local;
k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia,
seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir
el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
l) Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que
expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en
particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o
estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago
total o parcial de los gastos comunes;
Artículo 6° Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son
inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y
se considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el
artículo 2°.
Artículo 7° A cada apartamento se atribuirá una cuota de
participación con relación al total del valor del inmueble y referida a
centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras
o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo
podrá variarse por acuerdo unánime.
Artículo 8° Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes
según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo
que de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un
determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales. No
podrán acordarse la división de las mismas sino en los casos en que lo autorice
la presente Ley o
Artículo 9° Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse
con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.
Tales mejoras podrán ser suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud
de uno o más propietarios, por los motivos siguientes:
a) Cuando fuesen contrarias a la ley o al documento de condominio;
b) Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones
ambientales del inmueble;
c) Cuando su costo no esté debidamente justificado;
d) Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del
edificio;
e) Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios.
Las reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose
el procedimiento correspondiente al interdicto de la obra nueva.
Artículo 10º Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o
excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del
inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios, siempre y
cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes.
Artículo 11º Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de
ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición
de cosas comunes;
b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento
(75%) por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por
Artículo 12º Los propietarios de apartamentos o locales deberán
contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos,
en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7°, le hayan sido
atribuidos. Sin embargo si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido
exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán
por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de
mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que
requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado
oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de
tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los
propietarios restantes. En tal caso el apartamento abandonado se hace común a
éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes
comunes a todos los apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión
en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad
hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del
condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.
Artículo 13º La obligación del propietario de un apartamento o local
por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún
respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el
derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón
del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su
contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en
mora enajene el apartamento.
Artículo 14º Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser
exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere
pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de
estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario,
las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y
los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén
justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a
los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes,
tendrán fuerza ejecutiva.
Artículo 15º Los créditos a que se refiere el artículo anterior
gozarán del privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, el cual se
preferirá al privilegio especial indicado en el Ordinal 4° del artículo 1.871
del Código Civil; pero se pospondrá a los demás privilegios generales y
especiales establecidos en el mismo Código Se aplicará a estos créditos lo
dispuesto en el artículo 1.876 del Código Civil.
Artículo 16º En caso de destrucción total del edificio o de una
porción del mismo que represente, por los menos, las 3/4 partes de su valor,
cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en
que tenga participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si
el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o
exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán derecho a
adquirir a justa regulación de expertos, la parte o partes de los propietarios
minoritarios que retirasen su voluntad de realizar la división del mismo
inmueble.
Artículo 17º Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no
alcanzare las proporciones indicadas en el artículo anterior, los propietarios
decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta fuere
acordada, los gastos correspondientes serán considerados como comunes.
TÍTULO SEGUNDO
De
Artículo 18º La administración de los inmuebles de que trata esta Ley
corresponderá a
a) Convocar en caso de urgencia a
b) Proponer a
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la
reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;
Artículo 19º
En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas
del mandato.
El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de
Artículo 20º Corresponde al Administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y
conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de
condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los
gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la
comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos
comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios
por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos
concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos
por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta
facultad deberá estar debidamente autorizado por
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a
su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así
como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la
disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con
conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de
c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un
Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el
inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de las
obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará
lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que
haya lugar.
Artículo 21º El Administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los
propietarios podrá ejecutar por si solo los actos de conservación y
administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de
los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las
justificaciones pertinentes.
Artículo 22º Lo concerniente a la administración y conservación de
las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a
algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición
en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos
siguientes.
Artículo 23º Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que
deban someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las
respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos
salvo disposición contraria de
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último
propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de
respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se
procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la
proposición consultada se requiere siempre que
El Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el
resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el libro de
acuerdo de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas
dirigidas y de las respuestas recibidas.
Artículo 24º No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador
puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios
interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y
debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo
menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos
correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de
Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como
para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva
consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se
tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos
de los propietarios, suscrita por los concurrentes.
Artículo 25º Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a
los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios.
Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría
por violación de
Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el
acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a
partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del
acuerdo.
El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado,
pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede
decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código
de Procedimiento Civil para los juicios breves.
TÍTULO TERCERO
Del Documento de Condominio
Artículo 26º Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera
de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios
del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente
Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado
por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción
de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y
dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los
apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del
edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con
expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino
dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a
cada uno de los apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles
de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje
que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y
obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes
que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer
constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas
marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean
agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente
aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e
instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben
estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se
refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista
de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar
que el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican las áreas y
los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al
permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de
un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio
cumplimiento, será modificable por
1) Atribuciones de
2) Garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión;
3) Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes
del edificio y de las privativas de cada apartamento;
4) Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire
acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y
condiciones sanitarias del inmueble;
5) Normas para el mejor funcionamiento del régimen.
Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la
construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento
complementario, antes de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este artículo, se considerarán
reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier
apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo Único: Al destinarse un inmueble para ser enajenado por
apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que
sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las
anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita
que se hiciera en el Documento de Condominio, no se considerará válida.
Artículo 27º Si el inmueble estuviere hipotecado no se protocolizará
el Documento de condominio, a menos que conste en forma auténtica el
conocimiento del acreedor hipotecario.
Artículo 28º En el documento constitutivo de la hipoteca sobre
inmueble destinado a ser enajenado por apartamentos, debe indicarse tal
destinación y hacer mención expresa de los datos de registro del Documento de
Condominio.
Artículo 29º Los propietarios de los apartamentos podrán modificar
por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta
Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por
terceros con anterioridad a la modificación.
Artículo 30º Las disposiciones del Documento de Condominio y sus
modificaciones producirán efectos incluso frente a los causahabientes de los
otorgantes por cualquier título.
TÍTULO CUARTO
De las Enajenaciones
Artículo 31º Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se
abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos
de enajenación, gravamen, arrendamiento, como dato o cualquier otra clase de
negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5° de
esta Ley que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser
vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de
condominio. Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición
es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya
lugar.
Artículo 32º No podrá registrarse ningún título de propiedad o de
cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las
formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los
organismos correspondientes del inmueble y al condominio establecido en el
artículo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los
permisos de habitabilidad.
a) Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de
Condominio;
b) La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente,
situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que
sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en
relación con el fijado a la totalidad del inmueble.
Artículo 33º Los títulos a que se refiere el artículo anterior
deberán contener:
a) Las menciones correspondientes al registro del respectivo documento de
condominio;
b) La designación del apartamento con expresión del área correspondiente,
situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que
sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que representa el valor atribuido al apartamento en
relación con el fijado a la totalidad del inmueble.
Artículo 34º El contrato por el cual se enajena a título oneroso un
apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para
éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el
correspondiente documento registrado de enajenación.
La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquiriente se
obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de la
protocolización del correspondiente título.
Parágrafo Único: Sin embargo se podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente
se podrá obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de
que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aun
cuando el inmueble esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los
requisitos de los requisitos siguientes:
a) Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos
negociables, sea el propietario, del terreno donde el edificio se va a
construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción;
b) Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se
hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;
c) Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca el
documento, constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de
cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera
ocasionar.
En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1.263 del
Código Civil, éstas no podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento
objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que se dé
cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe
fijar plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo
vendido;
d) Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto del
contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente
intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional,
sobre las cantidades recibidas.
Artículo 35º En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios
haya que pagarse mediante cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de
una o más cuotas dé lugar a la resolución del contrato o a la pérdida del
beneficio del término que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas,
sino después de transcurrido cuarenta y cinco (45) días que se contarán a
partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.
Artículo 36º Resuelto el contrato de venta de apartamentos a plazo
por cualquier causa que sea, el vendedor tiene derecho a una justa compensación
por el uso de apartamento, equivalente al monto del interés legal sobre el
precio fijado por las partes en el contrato resuelto, además de los daños y
perjuicios si hubiere lugar a ello.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a
título de indemnización, el Juez según las circunstancias podrá reducir la
indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una cuarta parte
del precio total del apartamento.
Artículo 37º Las disposiciones anteriores se aplicarán sin perjuicio
de la denominación que las partes dan al contrato, así como también a las
promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra.
Artículo 38º La enajenación de apartamentos que formen parte de un
inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto
en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del
deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el
artículo 7o.
A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la
hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba
pagar el adquiriente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que
le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo
respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse
letras de cambio u otros documentos negociables.
Tanto los pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que
debe hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración
del inmueble, salvo pacto en contrario.
TÍTULO QUINTO
De las Sanciones
Artículo 39º El propietario que reiteradamente no cumpla con sus
obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a
los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos,
hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción resuelto en asamblea de
propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la
comunidad.
Artículo 40º El proyectista o, en su defecto el profesional que
hubiere conformado falsamente los planos a que se refiere el artículo 26 de
esta Ley, será sancionado con prisión de seis (6) a dieciocho (18) meses si
actúo con culpa y de dieciocho (18) meses a tres (3) años si lo hizo con dolo.
Artículo 41º El deudor hipotecario que contravenga lo dispuesto en el
artículo 27 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20)
meses a instancia del acreedor hipotecario y en la misma pena incurrirá si
contraviniese lo dispuesto en el artículo 28 de esta Ley.
Artículo 42º El Registrador Subalterno que protocolice el Documento
de Condominio a que se refiere el artículo 26 de esta Ley, sin que haya dado
cumplimiento a los requisitos allí exigidos, se le impondrá una multa hasta de
cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) con arreglo a lo previsto en
En la misma sanción incurrirá si al protocolizar el documento constitutivo de
hipoteca no se ha cumplido con lo dispuesto en uno cualquiera de los artículos
17 y 26 de esta Ley.
Artículo 43º El Registrador Subalterno, Juez o Notario que no cumpla
con lo dispuesto en el artículo 31 de la presente ley será objeto de una multa
de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) a cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) con
arreglo a lo previsto en
Artículo 44º El enajenante que reciba todo o parte del precio antes
del otorgamiento a que se refiere el artículo 34 de esta Ley, será castigado
con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses, a instancia del adquiriente. La
misma sanción se aplicará al enajenante en el caso de recepción del pago en
letra de cambio u otro documento negociable por el cual se haya obligado al
adquiriente frente al enajenante o a un tercero en razón de la enajenación
siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo otorgamiento, o sin haber
observado el cumplimiento de cualquiera de los requisitos establecidos en el
parágrafo único del artículo 34.
Artículo 45º El propietario del edificio que hubiere efectuado alguno
de los negocios no permitidos por el artículo 31 de esta Ley, será castigado
con prisión de seis (6) a veinticuatro (24) meses.
Artículo 46º En caso de que el vendedor o deudor hipotecario sea una
persona jurídica, las sanciones penales previstas en los artículos 41, 44 y 45
recaerán sobre sus administradores responsables.
Artículo 47º Quien tuviere interés en ellos, podrá denunciar por ante
Comprobada que sea la infracción cometida, además del restablecimiento de la
situación al estado anterior, infractor o infractores serán sancionados por el
organismo antes mencionado, con multa que oscilará entre diez mil bolívares
(Bs.10.000,00) y quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), según la gravedad
de las faltas y sin perjuicio de las sanciones civiles y penales a que haya
lugar.
En los casos contemplados por este artículo,
La investigación e introducción del expediente, en todo caso se hará
conforme al procedimiento administrativo previsto en el Capítulo II del Título
V de
Comprobada que sea la infracción cometida, si el infractor o infractores se
negaren a restablecer la situación al estado anterior que determina el
documento de condominio, en el transcurso de los treinta (30) días continuos
siguientes,
TÍTULO SEXTO
Disposiciones Finales
Artículo 48º A los efectos de esta Ley, la responsabilidad del
Arquitecto y del Empresario, prevista en el artículo 1.637 del Código Civil es
de orden público.
Artículo 49º Las operaciones de venta en propiedad horizontal que
efectúe el Instituto Nacional de
Artículo 50º Se deroga