DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY
DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
Título I
Capítulo I
Disposiciones Generales
Artículo 1: El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y
subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda,
y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales,
profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean
arrendados o subarrendados totalmente o por partes.
Artículo 2: Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los
inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los
anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación
bajo las condiciones determinadas en esta Ley.
Artículo 3: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este
Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos , inmuebles
destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos
de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad
competente.
Artículo 4: Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos
efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:
a) Los inmuebles pertenecientes a
b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o
cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea
posterior al 2 de enero de 1987.
c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente
considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda
de 12.500 Unidades Tributarias.
Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de
exención mencionado en el literal c) del presente artículo, cuando así lo
aconsejen razones de interés público o social.
Artículo 5: Quedan excluidas del régimen del presente Decreto Ley,
sólo a los efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el
arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea
consecuencia de una relación laboral, o de una relación de subordinación
existente; no así a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual de
los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del
sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en
Artículo 6: Se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de
las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales
mínimas de sanidad y habitabilidad. Están comprendidas en este caso,
especialmente, las viviendas comúnmente llamadas "ranchos", que son
aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como
tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria.
En consecuencia, nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de
esta clase.
Artículo 7: Los derechos que la presente Ley establece para
beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda
acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo
de estos derechos.
Capítulo II
Definiciones
Artículo 8: Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como:
a) Viviendas urbanas y suburbanas: las primeras, aquellas unidades de
vivienda que se encuentren físicamente ubicadas dentro del área de las
ciudades, y las segundas, aquellas que sean edificadas en sus zonas de
influencia, que se caractericen desde el punto de vista urbanístico como áreas
de expansión, conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales.
b) Organismos de Inquilinato: Aquellos organismos administrativos a
quienes se atribuye la competencia inquilinaria en el presente Decreto-Ley.
c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes
en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato.
Capítulo III
De
Artículo 9: Las funciones administrativas inquilinarias son de la
competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus
funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, en cuyo
caso las multas que aquellas impongan como sanciones a los contraventores de
esta ley, ingresarán al respectivo Tesoro Municipal. En el Área Metropolitana
de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo
Nacional por órgano de
Artículo 10: La competencia judicial en el Área Metropolitana de
Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso
Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos
emanados de
Capítulo IV
De los Interesados
Artículo 11: A los fines del procedimiento administrativo se
consideran interesados:
a) El propietario.
b) El arrendador y el arrendatario.
c) El subarrendador y el subarrendatario.
d) El usufructuante y el usufructuario.
e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo
en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un
inmueble, o la exención de tal regulación.
Parágrafo Único: Se consideran también interesados a las personas
naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de
inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.
Título II
De
Capítulo I
Condiciones de
Artículo 12: Los propietarios y administradores de inmuebles
destinados al arrendamiento están en la obligación de mantenerlos en buen estado
de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con
personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores,
montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos
hidroneumáticos, y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes
en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble. Todo ello sin
perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los
derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se
regirán por las disposiciones del Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas
aplicables. El propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se
originen por daños maliciosos causados por los arrendatarios.
Artículo 13: El arrendatario o subarrendatario no está obligado a
pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión,
traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la
celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren
ubicados dentro del área que se pretende arrendar.
Artículo 14: En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado
o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que
no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica
del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya
transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice
General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela,
acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un
acuerdo sobre el monto del mismo.
Artículo 15: Es nulo el subarrendamiento realizado sin la
autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta
disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin
perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del
contrato o el desalojo.
Artículo 16: Los avisos de prensa o de cualquier otro medio de
publicidad, a través de los cuales se ofrezcan inmuebles en arrendamiento,
tendrán carácter de oferta pública. En consecuencia, el oferente queda obligado
a cumplir con los términos de la oferta y a no revocar ésta sin justa causa.
Artículo 17: Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de
cualquier otro medio de publicidad en los cuales:
a) Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de
viviendas, la circunstancia de no tener niños, la de ser extranjero el
arrendatario o subarrendatario, así como establecer discriminaciones relativas
a raza, sexo, credo o condición social.
b) Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el
literal que antecede.
c) Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las
disposiciones legales sobre la materia.
Parágrafo Primero: En la publicidad relativa a aquellas
urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros,
construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al
arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de
gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia.
Parágrafo Segundo: En los contratos de arrendamiento en los que las
partes hayan pactado el pago del alquiler en moneda extranjera, se considerará
al arrendatario liberado de su obligación principal cuando acredite el pago
equivalente en moneda nacional.
Artículo 18: Los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas de
vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un
inmueble arrendado o subarrendado por partes para ser habitado, no podrán
exigir más de un veinticinco por ciento (25 %) del alquiler máximo fijado en
cada caso, por concepto de pagos por limpieza del inmueble, aseo domiciliario,
suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio
similar.
Artículo 19: En las edificaciones sujetas a regulación, que consten
de unidades independientemente consideradas, cualesquiera' que fuere su uso,
dadas en arrendamiento y que no estén comprendidas en el régimen de propiedad
horizontal, el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía
eléctrica y cualquier otro servicio similar, podrá ser fijado por las partes
contratantes, siempre y cuando no exceda de un veinticinco por ciento (25 %)
del monto del canon de arrendamiento.
Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier
causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del
propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la
relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas
a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse
conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.
Capítulo II
Garantías de
Artículo 21: El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías
reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. En
ningún caso, podrán coexistir ambos tipos de garantías.
Artículo 22: Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar
el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento,
éste no podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los
intereses que se generen conforme al artículo 23 de este Decreto-ley, sumas
éstas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cánones de
arrendamiento.
Artículo 23: En el caso de que se constituya depósito en dinero para
garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el
arrendador, sea persona natural o jurídica, deberá colocar dicha suma en una
Cuenta de Ahorros en un ente regido por
Artículo 24: Si por cualquier circunstancia, el arrendador
incumpliere la obligación establecida en el artículo precedente, quedará
obligado a satisfacer al arrendatario intereses calculados a la tasa pasiva
promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la
relación arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco
Central de Venezuela.
Artículo 25: El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro
de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación
arrendaticia, la suma recibida corno garantía de las obligaciones del
arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento,
siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones
arrendaticias a su cargo.
Artículo 26: Cuando el arrendador se negare sin justa causa a
reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el término a que se refiere el
artículo anterior, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la
cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en
instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en este
Decreto-Ley.
Artículo 27: Los intereses de mora causados por el atraso en el pago
de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva
promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la
información que suministre el Banco Central de Venezuela.
Artículo 28: Las partes podrán establecer cláusulas penales por el
incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la
entrega del inmueble al vencimiento de) plazo.
Título III
De la fijación de cánones de arrendamiento
Artículo 29: La fijación de los cánones de arrendamiento de los
inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley,
estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el
valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias:
a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6 % anual.
b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7 % anual.
c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8 % anual.
d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias. 9 % anual.
Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los
porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo
determinen razones de interés público o social.
Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines
del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon
de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas
circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho
para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor
establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo
menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los
precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos
(2) años.
Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima
mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se
tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes
causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las
cosas comunes, a que se refiere
Artículo 31: El alquiler máximo de los muebles y otros accesorios que
se arrienden junto con la vivienda sujeta a regulación, será fijado por las
partes contratantes sin que en ningún caso pueda ser mayor del dos por ciento
(2 %) mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler de
los muebles, en ningún caso, podrá exceder del treinta por ciento (30 %) del
monto del canon fijado al inmueble.
Artículo 32: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se
refiere el artículo 20 de este Decreto-Ley, serán revisados por el organismo
encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en
los casos siguientes:
a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del
canon máximo de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a los interesados
por el órgano administrativo competente.
b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue
arrendado el inmueble.
c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro
del plazo indicado en el literal a) del presente artículo, mejoras cuyo costo
excedan del veinte por ciento (20 %) del valor del inmueble.
Parágrafo Primero: En el caso contemplado en el aparte a) de este
artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días
de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho aparte.
Parágrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a
los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias,
cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el
procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio
considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación
de las sanciones a que hubiere lugar.
Título IV
De la terminación de
Capítulo I
De las Demandas
Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de
un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de
depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia
ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una
relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y
sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley
y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de
Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble
arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo
indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes
causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento
correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno
de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que
ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por
las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el
hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el
inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo
y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que
los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no
autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de
las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo
Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo
26 de
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o
subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y
por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo
de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y
c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable
de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la
notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones
judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el
presente artículo.
Capítulo II
Del Procedimiento Judicial
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá
oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de
Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la
sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer
reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la
cuantía.
La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser
opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la
incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma
oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el
asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De
ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la
competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción
y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso
continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se
suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.
Artículo 36: La decisión de Segunda Instancia en los procesos de
desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo
34 de esta Ley, no tendrá recurso alguno.
Artículo 37: Dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la
publicación de la sentencia dictada en Segunda Instancia, el Juez remitirá los
autos al Tribunal de la causa.
Título V
De
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto
alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley,
celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo
estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y
potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1)
año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1)
año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5)
años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de
dos (2) años.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o
más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se
considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas
condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original,
salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un
procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble
estuviere exento de regulación.
Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la
misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su
obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud
del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el
depósito de la misma 'en la persona del propietario del inmueble, quedando
afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
Artículo 40: Si al vencimiento del término contractual el
arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales
o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se
refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de
cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No
obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento
de obligaciones legales y contractuales.
Título VI
De
Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el
arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia
a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.
Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de
dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los
cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene
el arrendatario de subrogarse, en . las mismas condiciones estipuladas en el
instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el
inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho
de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las
condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el
propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su
manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el
precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al
propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a
su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del
ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere
aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el
inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento
de venta.
Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario
después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin
que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho
ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al
arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.
Artículo 46: Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga
el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se
encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y
determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para
la negociación.
Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43,
deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días
calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la
negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá
anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la
negociación, la cual quedará en poder del notificado.
Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a
que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos
siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este
Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado,
o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al
arrendatario.
Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos
de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual
forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.
Articulo 50: Para las situaciones no previstas e n el presente
Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código
Civil.
Título VII
Del Pago por Consignación
Capítulo I
De
Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o
tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo
con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona
debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario,
consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del
inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de
la mensualidad.
Artículo 52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial
entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la
relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer
libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo
anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la
acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago
de las pensiones de alquiler.
Capítulo II
Del Procedimiento Consignatorio
Artículo 53: Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante
indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la
identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo
favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de
arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.
El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará
notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas
en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su
orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el
arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro
de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30)
días continuos siguientes a la primera consignación.
La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al
beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al
beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al
consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.
Parágrafo Único: En caso que el arrendatario manifestare desconocer
la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación
que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la
expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en
uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra
ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al
respectivo expediente de consignaciones.
Artículo 54: Efectuada la primera consignación, se abrirá un
expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando
obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese
mismo expediente. No se considerarán legítimamente efectuadas las
consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto.
Artículo 55: La suma de dinero consignada 'conforme a los artículos
precedentes, sólo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o
su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso
podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante.
Artículo 56: En virtud de la consignación legítimamente efectuada
conforme a lo dispuesto en 'el presente Título, se considerará al arrendatario
en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al
Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.
Artículo 57: A los efectos de la consignación arrendaticia, todas las
actuaciones en el Tribunal estarán libres de derechos, emolumentos y exentas
del impuesto de papel sellado y timbres fiscales.
Título VIII
Del Reintegro
Artículo 58: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al
presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en
exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.
Artículo 59: La obligación de repetir conforme al artículo
precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres.
Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será
solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán
las sanciones establecidas en este Decreto-Ley.
Artículo 60: El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados
desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que
resultare definitivamente firme.
Artículo 61: Las acciones para solicitar la repetición de
sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán por ante los
Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al
procedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto-Ley.
Artículo 62: La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres
prescribe a los dos (2) años.
Artículo 63: Los reintegros previstos en este Título son compensables
con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste
en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido
mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le
corresponda pagar por concepto de alquileres.
Artículo 64: El tribunal que conozca en primera instancia de las
acciones de reintegro a que se refiere este Título, remitirá de oficio al
organismo regulador correspondiente, copia certificada de la sentencia
definitivamente firme recaída en la causa, a los fines de la aplicación de la
sanción prevista en el artículo 82 del presente Decreto-Ley.
Título IX
Del Procedimiento Administrativo Inquilinario
Artículo 65: El conocimiento y tramitación de los asuntos cuya
competencia atribuye este Decreto-Ley al organismo regulador, se regirá de
acuerdo al procedimiento contemplado en el presente Título.
Artículo 66: El procedimiento se iniciará a instancia de la parte
interesada mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador
la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si
cumple con todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente
Decreto Ley. Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al
interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los
quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación, Si
las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud, La decisión
que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se
podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro
de los sesenta (60) días calendario siguientes a la notificación del acto
administrativo denegatorio.
Artículo 67: Admitida la solicitud, se notificará a los interesados,
y se les indicará que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo
siguiente a su notificación, a exponer lo que estimen conveniente.
Artículo 68: En la oportunidad señalada, los interesados deberán
consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones. Las razones en que se
fundamente la oposición deberán exponerse en esta oportunidad, sin que después
se admitan otras.
Artículo 69: En este procedimiento quedará abierta de pleno derecho,
una articulación de diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y
evacuación de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad
administrativa el admitir los otros medios de prueba establecidos en los Códigos
Civil, de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Penal o en otras leyes. El
acto administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá motivarse
suficientemente.
Artículo 70: A los efectos de determinar el valor del inmueble, sus
anexos y accesorios, se abrirá un lapso de treinta (30) días calendario al
vencimiento del término fijado en el artículo anterior. El organismo regulador
podrá extender dicho lapso hasta por treinta (30) días calendario más, cuando
razones de importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán concluidos
en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.
Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de
un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador,
en fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, no se procederá a
una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional
que corresponda a la porción cuya regulación se solicite, el porcentaje de
rentabilidad establecido en el artículo 29 de este Decreto-Ley o los aumentos
de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional.
Artículo 71: El organismo regulador dictará su decisión dentro del
lapso de diez (10) días hábiles administrativos, a contar de aquél en que se
haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. Dicha decisión
deberá ser notificada de acuerdo a los artículos subsiguientes.
Artículo 72: Las decisiones de los organismos encargados de la
regulación serán notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo
contener la notificación un resumen de la decisión e indicar los recursos que
proceden en contra de la misma, con expresión de los lapsos para ejercerlos y
de los órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse.
Artículo 73: Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se
dejará expresa constancia en el expediente administrativo, señalando las
razones y circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se
procederá a publicar un resumen de la decisión, mediante simple aviso en uno de
los diarios de mayor circulación de la localidad donde esté ubicado el
inmueble. La publicación del aviso deberá ser consignada en el expediente
administrativo por el interesado, y se fijará a la vista del público en el
local donde despacha el funcionario que dictó la decisión y en la puerta de la
morada u oficina de los interesados. Transcurridos diez (10) días hábiles administrativos,
contados a partir de que conste en el expediente administ2tivo la fijación de
la publicación del aviso a que se refiere este artículo, se entenderá que los
interesados han sido notificados, circunstancia que se hará constar
expresamente en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicación
deberá correr con el costo de la misma.
Artículo 74: A los fines de las notificaciones que con ocasión de
este procedimiento deban practicarse fuera de la jurisdicción. territorial del
respectivo Organismo regulador, éste podrá librar despacho o exhorto al
organismo de inquilinato de la jurisdicción donde deba practicarse la
notificación en los términos de ley. Cumplida como haya sido ésta, se
devolverán las actuaciones con sus resultas al organismo de origen.
Artículo 75: Las decisiones dictadas por el organismo regulador
agotan la vía administrativa.
Artículo 76: En todo lo no previsto en el presente Título, se
aplicarán las disposiciones contenidas en
Título X
Del Contencioso Administrativo Inquilinario
Artículo 77: Los interesados podrán interponer recurso de nulidad
contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por
ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60)
días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión
respectiva, efectuada a las partes.
Artículo 78: Son competentes para conocer
en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de
anulación, los siguientes Tribunales: a) En
Artículo 79: Las sentencias que decidan los recursos contenciosos
inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos
de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar
circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme
a la ley especial sobre la materia.
En caso de que sea, declarada la nulidad del acto regulatorio mediante
sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar
el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso,
deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno
valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con
el falto o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.
Artículo 80: Cuando cursaren ante los tribunales de la jurisdicción
contencioso administrativa, más de un (1) recurso de nulidad contra un mismo
acto administrativo inquilinario, procederá la acumulación de los procesos
respectivos. Dicha acumulación podrá ser solicitada hasta en estado de
sentencia de la causa cursante ante el Tribunal de la prevención.
Artículo 81: A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes
cautelares que las leyes atribuyen al Juez Contencioso Administrativo, el
tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad podrá
suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado,
cuando su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o
de difícil reparación por la definitiva. En tales casos, él Juez podrá exigir
garantía suficiente a la parte interesada.
Título XI
De las Sanciones
Artículo 82: Los infractores del presente Decreto-Ley serán penados
por el organismo encargado de la fijación de los cánones de arrendamiento, con
multa que no podrá exceder del equivalente a cuatrocientas veinte (420)
Unidades Tributarias, según la gravedad de la falta y el mérito de las
respectivas circunstancias atenuantes o agravantes que concurran en el caso
concreto, guardando la debida proporcionalidad y adecuación a los supuestos de
hecho de la norma.
Parágrafo Único: El organismo regulador, utilizando todos los medios
legales a su alcance, investigará los hechos que puedan constituir infracciones
al presente Decreto-Ley.
Artículo 83:
Parágrafo Único: Los funcionarios encargados de la regulación, podrán
valerse de las autoridades policiales para efectuar la notificación a que se
refiere este artículo.
Artículo 84: Si la notificación al infractor no pudiere hacerse de la
manera indicada en el artículo anterior, se seguirá el procedimiento
establecido en el artículo 73 de este Decreto-Ley.
Artículo 85: En los casos de reincidencia se podrá aplicar a los
infractores hasta el doble de la multa antes impuesta.
Artículo 86: Quien se opusiere u obstaculizaré el cumplimiento de las
actuaciones de los funcionarios adscritos a los organismos reguladores, será
sancionado de conformidad con lo establecido en el artículo 82 de este
Decreto-Ley. Para cumplir con sus atribuciones, el organismo regulador podrá
requerir el auxilio de la fuerza pública, si fuere necesario.
Artículo 87: La acción administrativa para aplicar la sanción establecida
en el presente Título, prescribe a los dos (2) años de cometida la infracción.
Título XII
Disposiciones Transitorias
Artículo 88: Las normas contenidas en el presente Decreto Ley se
aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos
en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las
disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea
aplicable.
Artículo 89: Con el objeto de estimular la participación de la
iniciativa privada en la construcción de viviendas en conformidad con
Artículo 90: Quedan exentos de los impuestos de papel sellado y
timbres fiscales todas las actuaciones judiciales que se realicen con ocasión
del presente Decreto-Ley.
Artículo 91: Los arrendadores que mantengan para la fecha de entrada
en vigencia de la presente Ley, garantías constituidas en depósitos de dinero,
deberán acogerse en un plazo de noventa (90) días calendario a lo dispuesto en
el artículo 23 de este Decreto Ley.
Título XIII
Disposiciones Finales
Artículo 92: El Ejecutivo Nacional podrá crear Oficinas especiales
para prestar asistencia legal y jurídica gratuita a aquellas personas carentes
de medios económicos suficientes y que la requieran para la defensa de sus derechos
en los procedimientos establecidos en el presente Decreto-Ley.
Artículo 93: Por el presente Decreto-Ley quedan derogadas:
1) Ley de Regulación de Alquileres del l de agosto de 1960.
2) Ley de Reforma Parcial de
3) Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de
1947.
4) Reglamento de
5) Resolución No. 3729 del Ministerio de Fomento del 1º de julio de 1976.
6) Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971.
7) Decreto Nº 298 de fecha 15 de junio de 1989.
8) Decreto Nº 1493 del 18 de marzo de 1987.
9) Todas las demás disposiciones contrarias al presente Decreto-Ley.
Artículo 94: El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero
(1º) de enero del año 2000.